房地产股权转让土地增值税需要缴纳么？

浙江律师网 www.zj64.net

  房地产股权转让土地增值税需要缴纳么？现在很多股份公司股东都有过股权转让的行为，将公司控制权、收益权转让给他人。有时候会以房地产转让的形式实现股权的转让，这种情况并不少见。房地产转让会涉及到很多税费，那么房地产股权转让土地增值税需要缴纳么？关于此问题学界也有不同声音，下面我们说说自己的看法。一、房地产股权转让需要缴纳土地增值税么？国税函是国家税务总局对本系统下属单位工作请示的批复函，属于税收规范性文件，依据相关行政法规和国税发[2004]132号规定，在税收法律、行政法规、部门规章之后。而《土地增值税暂行条例》是由国务院颁布，属于行政法规，法律效力高于税收规范性文件。根据《土地增值税暂行条例》第二条明确规定了土地增值税的纳税义务人为转让房地产的单位和个人，征税范围为转让房地产的行为。以股权转让方式转让房地产的行为，房地产的产权人在股权转让前后，并未发生变化，因此并未发生房地产的转让行为，且纳税义务人并非转让房地产的单位和个人，而是转让股权的单位和个人。国税函[2000]687号将该行为纳入土地增值税的征收范围，扩大了《土地增值税暂行条例》中关于土地增值税纳税义务人和征税范围的规定，明显超越上位法的规定，因而其法律效力和合法性存在疑问。对以股权转让方式转让房地产的行为征收土地增值税的法律依据国税函文件，由于法律位阶较低，扩大上位法的规定范围，其合法性存在疑问。且在实际操作中存在增值额难以确定、重复征税和容易被规避等问题。笔者认为，在目前的法律框架下，对以股权转让方式转让房地产的行为不应征收土地增值税。二、如果房地产股权转让缴纳土地增值税会面临哪些难点？1、增值额难以确定。土地增值税实行四级超额累进税率，而确定税率的关键就是确定增值额。根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额，为应纳土地增值税的增值额。以股权转让方式转让房地产的交易中，要确定增值额，首先要确定房地产转让收入和扣除项目金额。扣除项目金额被转让企业账面有记载，容易获得。房地产转让收入应如何确定，转让方获得的是股权转让收入，包括房地产价值、股本价值和其他资产价值。哪些属于房地产价值，很难确定。2、存在重复征税。适用国税函[2000]687号对股权转让行为征收土地增值税，是对股权转让方征税，被转让企业的土地账面价值不会相应得到调整，股权收购方在购买被转让企业股权，获得该房地产后，无论继续开发后转让或直接转让，均只能以被转让企业账面记载的房地产开发成本作为计算土地增值税的扣除项目金额，不能将股权转让方已经缴纳的土地增值税计入扣除项目金额。势必造成对同一房地产销售行为重复缴纳土地增值税的情况。由此可见，以房地产转让的形式进行股权转让涉及到营业税和所得税等，这些都没有争议。但是房地产股权转让土地增值税是否缴纳还是有一些不同的声音，我们的观点是不需要缴纳。因为关于房地产股权转让征收土地增值税的法律文件效力很低，并且在实践中存在很多问题，所以，在目前框架下，是不宜征收的。有在线律师，如果您有任何的疑惑，欢迎您随时咨询。

·国有土地使用权证和集体土地使用权证区别是什么？
国有土地使用权证和集体土地使用权证区别是什么？我国施行的土地公有制，有土地国有制和土地集体所有制两种表现形式。因此，土地使用权也分为两种，即国有土地使用权和集体土地使用权。归根结底，国家享有国有土地和集体土地最终管理和决策权。那么，国有土地使用权证和集体土地使用权证区别是什么，我...

·投资人、股东以土地使用权可以出资吗？
股东以土地使用权可以出资吗?土地使用权是《公司法》规定的股东出资的法定形式之一。土地使用权出资的条件主要有：第一：土地的出资是使用权的出资。在我国，只有国家和集体组织才能作为土地所有权的主体。任何企业或公司对土地的占有都不具有所有权。企业或公司对土地享有的权利是使用权。所以，当企...

·公司租地违约金是怎么规定的
公司租地违约金是怎么规定的违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家...

·住宅土地使用年限只有50年吗？
住宅土地使用年限只有50年吗？一、住宅土地使用年限只有50年吗? 住宅土地使用年限为70年，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 1.居住用地70年; 2.工业用地50年; 3.教育、科技、文化、卫生、...

·无建筑物的土地使用权能不能转让？
无建筑物的土地使用权能不能转让？土地使用权转让的含义，简单来说，就是指土地使用者在获得土地使用权以后，再进行转移的行为，其中包括出售、交换和赠送。并且土地使用权的转让或者出让都是有相关的法律规定。那么，无建筑物的土地使用权能不能转让呢？下面我们来为您介绍土地使用权的相关知识，...

·房地产企业融资方式是什么
房地产企业融资方式是什么随着房地产市场的快速发展，房地产企业发展壮大面临的最大问题就是资金短缺的问题，为此就需要融资来获得发展资金。但是房地产企业融资方式如何，这也是所有房地产公司都会考虑的问题。选择合适的融资方式对企业发展是至关重要的，下面我们就给您仔细说说融资方式。 ...

·50年土地使用年限住宅到期怎么办？
50年土地使用年限住宅到期怎么办？一、50年土地使用年限住宅到期怎么办? 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、法规的规定办理...

·土地使用权继承手续办理如何进行?
土地使用权继承手续办理如何进行? 土地的使用权对于每一个农民朋友们来说都是相当的重要的，因为这关乎到他们的生活和收入来源。而如果土地的持有者，因为意外去世之后，这个时候的土地使用权的继承就是很重要的一个问题了，那么土地使用权继承手续办理如何进行呢?我们将在下文中为你做详细解答。 ...

·转让土地使用权用预缴税款吗？
转让土地使用权用预缴税款吗？现在有不少房地产企业拿到土地后并没有进行建设，这时，如果其经营方针调整，土地使用权是可以进行转让的。目前转让土地使用权的方式也有不少，包括买卖、交换等。对于双方而言，需要缴纳一笔税费。那么转让土地使用权用预缴税款吗？下面我们跟随我们具体了解下吧。一、...